周末央行发布了最新的11月份的金融数据，咱们径直看全球最和蔼的楼市。

凭据最新的数据，我把 房价和住户债务关系图更新到了2025年，并展示了近20年的数据。如下：

如上图，每次住户新增债务小涨，就会形成房价小涨，如2007年，2013年，以及2020~2021年；

如若住户新增债务大涨，就会形成房价翻倍式大涨。比如2009年，2016年。

是住户新增贷款在股东房价高涨，而不是什么M2在股东房价高涨。这是好多东谈主莫得搞明晰的房价真相。

如若你只看M2来判断房价，以为是上头“ 超发货币 ”才导致房价高涨，确信了买房抗通胀的伪逻辑，信了某些搏流量的“ 众人 ”，那你就很难从本轮楼市周期逃顶。

而咱们在通过数据作念出判断后，在2023年已发过十几篇著述，屡次劝告全球楼市逃顶，咱们也在2023年启动减持京沪房产，并让全球不要去确信什么货币贬值导致房价高涨的伪逻辑 （参见2023岁首的发文： ）。

所谓“ 货币贬值，楼市抗通胀 ”，这些都是为了 便捷套现 者在楼市顶部周期眩惑接盘者，通过出货房产来已毕资产振荡的伪逻辑。

楼市高涨的底层逻辑咱们在此再次证实一下：

1 房价高涨的宽泛逻辑，是奴婢花样GDP增速同步高涨，这是因为，花样GDP增速和住户收入增速正经营。也即是房价涨速应该能够匹配住户收入增速。

2 但由于住户有通过贷款创造货币的身手，因此不错在短期收入不涨的情况下，爆发出大批的新增购买力。

这是因为，住户的每一笔贷款，银行都是 等额的 创造了一笔货币和一笔对应的债务。而债务被记账在住户身上，货币则被支付给卖家，变为房产的购买力。

因此，当咱们不雅察到住户贷款大涨，证实住户正在大批的编造创造新增货币，而这些新增货币都会变成楼市的购买力。

这些购买力不是靠住户上班打工赚来的，而是通过透支改日创造的。是以，当你往常发现房价高涨跨越你的工资涨幅，这并不代表你不够起劲，而是因为有东谈主在透支改日创造货币变现购买力。

3 住户加多贷款的速率，如若跨越住户收入的增速（也即是花样GDP增速），那么数据上就会体现为住户杠杆率上升，这会股东房价涨幅跨越GDP涨幅，但这是不可接续的。

就像股市，如若高涨靠估值推广，则不可接续，如若靠功绩股东，则可接续，逻辑是完全相似的。

当住户债务增长到极限，住户杠杆率无法再上升时，房价就到头了，这时应该立即卖出房产，已毕在房价周期顶部的套现。咱们在2023年，据此逻辑，屡次公众号发文教唆过卖房。

4 住户杠杆率只可和我方的往常对比，无法横向对比西洋日本列国。这是因为有以下公式：

住户杠杆率 = 住户债务/花样GDP

由于住户收入占比GDP的比例，世界列国都不同，而住户欠债的身手取决于收入而非GDP，这是不可横向对比完全杠杆率数字的根底原因。因此无法参考海外杠杆率的完全数据来提前预判咱们的杠杆率见顶时分。

是以，咱们的方案即是，追踪住户债务数据，凭据本色的数据响应，来判断楼市的周期，而不是提前测度。

最直不雅的数据，即是看住户新增贷款，这个是住户债务增量的径直抒发。

那么，最新的11月数据何如呢？咱们径直上数据。

以上，左列是积年11月单月的数据，右列是规章到11月的全年累计数据。

总体看，11月是第一次出现非季初月份的新增贷款负数（贷款在负增长），而规章11月的全年累计值，能够是回到了19年前，也即是2006年的水平。

总体来说，从数据判断，咱们依然处于住户的缩表周期，诚然有阵痛，但万物齐周期， 咱们还需耐烦恭候楼市的触底回稳。

跋文：

从前瞻的贷款数据看，住户贷款对楼市的径直因循还在走弱，咱们还需要连续不雅察，看什么技术住户新增贷款能出现触底回转。

本次央行公布的是寰宇的数据，关于北上深等各个城市的数据以及经营分析，我已至今晚发布在常识星球，星球的同学不错在星球精华区检察，把合手下我方城市的住户降杠杆的程度。

我每周的楼市分析也会连续在星球发布，会和各项数据共同来判断楼市的下行程度和改日的触底程度。

当改日数据出现触底回转时，确信咱们也能和两三年前的楼市逃顶相似，帮全球找到阿谁楼市的底部买点。

全文完。既然照旧看到这里，请唾手点个赞和“在看”吧。

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